Bail rural consenti par un seul époux : la gestion d'affaires peut le sauver

Selon l'article 1425 du Code civil, les époux communs en biens ne peuvent, l'un sans l'autre, donner à bail un fonds rural dépendant de la communauté. L'article 1427 permet au conjoint qui n'a pas consenti de demander l'annulation de l'acte, sauf s'il l'a ratifié, dans les deux ans à compter du jour où il en a eu connaissance.

La Cour de cassation juge par ailleurs que consentir un bail rural de neuf ans est un acte de disposition, que le mandat tacite entre époux ne peut pas couvrir.

L'article 219, alinéa 2, du Code civil, applicable quel que soit le régime matrimonial, prévoit cependant qu'à défaut de pouvoir légal, de mandat ou d'habilitation par justice, les actes faits par un époux en représentation de l'autre ont effet à l'égard de celui-ci suivant les règles de la gestion d'affaires.

Un mari avait consenti seul, à compter de janvier 2016, un bail verbal sur deux parcelles dépendant de la communauté, moyennant un fermage annuel modeste. En 2018, les époux ont vendu ces parcelles à des tiers. La locataire a saisi le tribunal paritaire en reconnaissance de son bail et en annulation de la vente conclue en violation de son droit de préemption. Le tribunal puis la cour d'appel lui ont reconnu la qualité de preneuse, en retenant que le mari avait agi en gérant d'affaires de son épouse.

La Cour de cassation pose deux principes. D'une part, les articles 1425 et 1427 du Code civil, en ce qu'ils prévoient la nullité du bail rural consenti par un seul époux sur un fonds commun, n'excluent pas l'application des règles de la gestion d'affaires. D'autre part, le recours à la gestion d'affaires prévu par l'article 219, alinéa 2, n'est pas subordonné à la condition que l'autre époux soit hors d'état de manifester sa volonté.

Elle casse néanmoins l'arrêt sur un point décisif. Selon l'article 1375 ancien du Code civil, le maître de l'affaire n'est tenu des engagements pris en son nom que si l'affaire a été bien administrée. Pour rejeter la demande en nullité du bail, la cour d'appel devait donc rechercher si la gestion du mari avait été utile, ce qu'elle n'avait pas fait.

Le preneur dont le bail a été signé par un seul époux n'est pas automatiquement condamné à l'éviction. Il peut invoquer la gestion d'affaires, mais il lui appartiendra de démontrer que la conclusion du bail a été utile à la communauté, par exemple au regard du montant du fermage, de l'entretien des terres ou de l'absence d'autre projet pour les parcelles.

Pour les propriétaires mariés, la leçon reste celle de la prudence : faire signer tout bail rural portant sur un bien commun par les deux époux, et formaliser le bail par écrit. Pour les acquéreurs de terres, l'arrêt rappelle qu'un bail verbal consenti par un seul vendeur peut se révéler opposable, avec le droit de préemption qui l'accompagne.