Bail rural et Safer : trois arrêts de la Cour de cassation à retenir

Un groupement foncier agricole (GFA) avait acquis un domaine à la fin des années 1990. Il avait ensuite promis à un couple de lui vendre une maison et plusieurs parcelles, sous la condition suspensive de la résiliation d’un bail à long terme consenti à une EARL. La condition ne s’étant pas réalisée, la vente n’a jamais eu lieu.

En 2014, le GFA a décidé de céder l’ensemble du domaine à la Safer. Les époux, qui occupaient toujours une partie des terres, ont alors revendiqué la qualité de preneurs pour exercer le droit de préemption du fermier. Cette revendication a bloqué la cession pendant plusieurs années, avant d’être jugée infondée. Le GFA les a assignés en expulsion et en indemnisation. Les époux ont répliqué en demandant la reconnaissance d’un bail rural.

En première instance, le tribunal leur a donné raison : il a jugé, en 2016, que l’épouse était titulaire d’un bail rural verbal. La cour d’appel a infirmé ce jugement et retenu un abus de droit. Elle a fixé au passif de la procédure collective des époux une créance indemnitaire au profit du GFA, en réparation du blocage de la vente.

La Cour de cassation censure cette analyse. Elle rappelle un principe constant : lorsqu’un jugement a reconnu la légitimité d’une action en justice, cette action ne peut constituer un abus de droit, même si le jugement est ensuite infirmé en appel, sauf circonstance particulière que le juge doit spécifier. Or la cour d’appel avait affirmé qu’aucune décision n’avait jamais reconnu aux époux la qualité de fermiers. C’était inexact, puisque le jugement de 2016 l’avait fait. Ses motifs étaient donc impropres à caractériser l’abus.

En pratique. Le propriétaire qui subit le blocage d’une vente du fait d’une revendication de bail ne peut pas s’appuyer sur le seul échec final de cette revendication pour obtenir réparation. Si l’occupant a obtenu gain de cause à un stade de la procédure, il faudra démontrer une circonstance particulière, comme la mauvaise foi ou une intention de nuire. Pour l’occupant, l’arrêt confirme qu’une demande sérieuse de reconnaissance de bail, même rejetée en définitive, n’expose pas automatiquement à des dommages-intérêts.

Lors d’une vente aux enchères ordonnée dans le cadre d’une liquidation judiciaire, un acquéreur avait obtenu l’adjudication d’un ensemble immobilier composé de terres nues, d’une maison d’habitation, de dépendances et de bois-taillis. La Safer a exercé son droit de préemption. L’acquéreur évincé en a demandé l’annulation.

La cour d’appel avait validé la préemption. Selon elle, si la maison et les dépendances n’avaient plus d’usage agricole au jour de la vente, c’était seulement en raison de l’arrêt forcé de l’exploitation en 2003, consécutif à la liquidation, et les bâtiments n’avaient fait l’objet d’aucun changement de destination.

La Cour de cassation casse l’arrêt pour manque de base légale. L’article L. 143-1 du Code rural et de la pêche maritime n’ouvre la préemption sur des bâtiments que dans des hypothèses précises. Les bâtiments d’exploitation doivent avoir conservé un usage agricole, ou remplir les conditions particulières prévues par le texte lorsque la préemption vise à leur rendre cet usage. Les bâtiments d’habitation, eux, doivent dépendre d’une exploitation agricole. La simple absence de changement de destination ne suffit pas à établir ces conditions. Le juge doit vérifier concrètement l’usage agricole des dépendances et l’existence d’une exploitation à laquelle se rattachent la maison et les parcelles non boisées.

En pratique. L’arrêt, publié au Bulletin, offre un argument solide à l’acquéreur évincé face à une préemption portant sur des bâtiments dont l’activité agricole a cessé depuis longtemps. Avant d’exercer son droit, la Safer devra être en mesure de démontrer un usage agricole effectif, et non seulement l’absence de changement de destination au sens de l’urbanisme.

Une vente de parcelles conclue au profit d’une SCEA avait été notifiée à la Safer, qui a décidé de préempter. La Safer a ensuite publié un appel de candidatures en vue de rétrocéder les terres, puis les a attribuées à un candidat. La SCEA évincée et une candidate non retenue ont contesté la préemption et la rétrocession. La question posée à la Cour était la suivante : un dossier adressé à la Safer avant la publication de l’appel de candidatures peut-il constituer une candidature régulière ?

La Cour répond par la négative en s’appuyant sur l’article R. 142-3 du Code rural et de la pêche maritime. Seules peuvent être retenues pour l’attribution des biens les candidatures déposées après la publication de l’appel et répondant à cette offre au public. Le fait d’avoir sollicité la Safer pour qu’elle préempte, puis de lui avoir remis un dossier accompagné d’une promesse d’achat, ne vaut pas candidature régulière.

En pratique. La publicité de l’appel de candidatures garantit la transparence et l’égalité entre candidats, et non une simple formalité. Toute personne intéressée par des terres préemptées doit déposer, ou renouveler, sa candidature après la publication de l’appel, même si elle a déjà manifesté son intérêt auparavant. Pour un candidat évincé, l’antériorité de la candidature retenue constitue un moyen d’annulation à vérifier systématiquement.

Ces trois décisions illustrent la vigilance de la Cour de cassation à l’égard des mécanismes qui restreignent la libre disposition du foncier agricole. L’abus de droit doit être caractérisé avec précision. La préemption de la Safer reste strictement encadrée par les conditions légales d’usage agricole. Enfin, la rétrocession obéit à une procédure de publicité dont le respect conditionne la validité de l’attribution.