Cession de bail rural autorisée par le juge : faut-il céder immédiatement ?

L'article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime interdit en principe toute cession de bail, sauf au profit du conjoint ou du partenaire de PACS participant à l'exploitation, ou des descendants majeurs ou émancipés du preneur, avec l'agrément du bailleur ou, à défaut, l'autorisation du tribunal paritaire. Cette autorisation doit être préalable. Le juge vérifie que la cession ne nuit pas aux intérêts légitimes du bailleur, au regard de la bonne foi du preneur et de la capacité du cessionnaire à exploiter personnellement.

Dans un arrêt publié du 3 décembre 2020, la Cour de cassation a jugé que le cessionnaire doit, comme tout repreneur, se consacrer immédiatement à l'exploitation du bien. Cette affaire concernait un preneur qui avait reçu un congé pour âge.

Un preneur titulaire d'un bail de dix-huit ans, conclu en 2007, avait obtenu du tribunal paritaire l'autorisation de céder son bail à son fils. Le jugement est devenu définitif en janvier 2019, après le désistement d'appel de la bailleresse. L'acte de cession n'a été signé qu'en mars 2020 et notifié à la bailleresse en avril 2020. Celle-ci a demandé la résiliation du bail, au motif que le fils n'avait pas exploité personnellement les terres dès que l'autorisation était devenue définitive.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle approuve la cour d'appel d'avoir retenu que l'obtention par le preneur de l'autorisation de céder son bail à son fils n'emportait pas obligation de le faire immédiatement, dès lors que le bail n'était pas arrivé à échéance.

Les juges du fond avaient relevé que le bail expirait en 2025, que l'acte de cession présentait le cédant comme agriculteur et que la bailleresse ne prouvait pas qu'il avait pris sa retraite. Le fils s'étant consacré à l'exploitation à compter de la notification de la cession, la reprise de l'exploitation était régulière.

Cet arrêt, non publié au Bulletin, doit être lu en contraste avec celui du 3 décembre 2020. Lorsque le preneur a reçu un congé pour âge, la cession doit intervenir et le cessionnaire s'installer sans attendre. Hors de cette hypothèse, et tant que le bail court, le preneur peut organiser librement la date de la cession, par exemple pour boucler un financement ou une demande d'aide à l'installation.

Deux précautions s'imposent néanmoins. Le cédant doit continuer à exploiter personnellement jusqu'à la cession effective : s'il cesse son activité ou prend sa retraite en laissant son fils exploiter de fait, le bailleur pourra invoquer une cession prohibée. Et un acte de cession écrit, notifié au bailleur, reste indispensable pour fixer avec certitude la date de la transmission.