Clause de reprise sexennale : le bailleur peut la demander à tout moment du bail renouvelé

L'article L. 411-6 du Code rural et de la pêche maritime prévoit qu'au moment du renouvellement du bail, le preneur ne peut refuser l'introduction d'une clause de reprise à la fin de la sixième année suivant ce renouvellement, au profit du conjoint, du partenaire de PACS ou d'un ou plusieurs descendants majeurs ou mineurs émancipés du bailleur, qui devront exploiter personnellement dans les conditions de l'article L. 411-59.

Cette clause ne joue que pour les baux renouvelés : la reprise ne peut jamais intervenir pendant la première période de neuf ans. Le bailleur qui entend l'exercer doit notifier congé au moins deux ans à l'avance. Elle ne peut pas s'exercer contre un preneur proche de l'âge de la retraite dans les conditions de l'article L. 411-58.

La jurisprudence admettait déjà que la loi n'impose aucun délai pour demander l'insertion de la clause. Restait à savoir si une demande formée plusieurs années après le renouvellement pouvait produire effet dans le bail en cours, ou seulement lors du renouvellement suivant.

Un bail rural conclu en 1990 s'était renouvelé en dernier lieu en décembre 2017. Le bailleur, venu aux droits de la bailleresse initiale à la suite d'une succession, a demandé en 2021 au preneur d'accepter l'insertion d'une clause de reprise sexennale, puis a saisi le tribunal paritaire. Le tribunal a ordonné l'insertion de la clause, mais seulement à compter du renouvellement de décembre 2026. La cour d'appel a jugé que la clause devait être insérée dès le bail renouvelé en 2017.

La Cour de cassation approuve la cour d'appel. Elle juge que l'insertion d'une clause de reprise sexennale peut être demandée à tout moment par le bailleur, après un premier renouvellement du bail, et non nécessairement à une date proche du renouvellement. Elle ajoute que cette insertion n'est pas soumise à une condition tenant à la bonne foi du bailleur.

Le bailleur ayant formé sa demande au cours du bail renouvelé en 2017, la clause devait être introduite dans ce bail.

Pour le bailleur qui souhaite permettre l'installation d'un enfant, l'arrêt ouvre une fenêtre plus large qu'on ne le pensait. Il n'est pas tenu d'attendre le prochain renouvellement : il peut demander l'insertion de la clause en cours de bail renouvelé, en tenant compte de l'échéance de la sixième année et du préavis de deux ans.

Pour le preneur, l'arrêt invite à la vigilance. Un bail déjà renouvelé ne garantit pas neuf années paisibles : une clause de reprise peut y être introduite à tout moment, et le preneur ne peut pas s'y opposer en invoquant le caractère tardif ou opportuniste de la demande. Il conservera en revanche la possibilité de contester, le moment venu, le congé délivré en application de la clause, si le bénéficiaire ne remplit pas les conditions de la reprise.