Reprise non exploitée : le preneur évincé peut obtenir sa réintégration sur un fait nouveau

Le congé pour reprise fait l'objet d'un double contrôle. Le contrôle a priori intervient lorsque le preneur conteste le congé dans les quatre mois de sa réception : le juge vérifie que le bénéficiaire remplit les conditions de la reprise à la date d'effet du congé. Le contrôle a posteriori permet ensuite de sanctionner le repreneur qui ne respecte pas ses engagements ou qui a agi en fraude des droits du preneur, par exemple en vendant ou en louant le bien.

La jurisprudence avait posé deux limites : le contrôle a posteriori ne peut pas se fonder sur un motif déjà invoqué lors du contrôle a priori, et le preneur forclos ne peut pas invoquer des manquements dont il avait connaissance à l'époque.

Par ailleurs, le preneur proche de l'âge de la retraite peut s'opposer à la reprise et obtenir la prorogation de son bail, période pendant laquelle aucune cession n'est possible.

Une bailleresse avait délivré congé pour reprise au profit de son fils, associé d'une SCEA. Les preneurs l'avaient contesté sans succès, mais avaient obtenu la prorogation de leur bail pour âge. Un nouveau congé leur avait été délivré pour la fin de la prorogation, qu'ils n'avaient pas contesté, et ils avaient quitté les terres fin octobre 2016. Ils ont découvert plus tard que le repreneur avait consenti, dès décembre 2016, un bail rural à son épouse. Ils ont demandé leur réintégration, avec cession du bail à leur fils, et des dommages-intérêts. La cour d'appel a fait droit à leurs demandes.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et apporte trois précisions.

Le fait nouveau. Lorsque le bailleur a délivré un nouveau congé à la fin de la période de prorogation, le contrôle a posteriori ne peut, si le congé initial a été contesté, se fonder sur un motif déjà invoqué par le preneur, sauf en cas d'éléments nouveaux, inconnus du preneur lors du contrôle a priori ou qu'il ne pouvait alors utilement opposer. Le bail consenti à l'épouse après la reprise était un tel élément.

La force majeure. Le repreneur soutenait que l'adoption du schéma directeur régional, en juin 2016, l'avait privé du régime de la déclaration et constituait un cas de force majeure. La Cour l'écarte : dès la fin juin 2016, il savait qu'il ne remplissait plus les conditions de ce régime et disposait de quatre mois pour solliciter une autorisation d'exploiter, ou renoncer à la reprise en cas de refus. L'événement n'était ni imprévisible ni irrésistible.

Le droit de céder. L'interdiction de céder le bail étant limitée à la période de prorogation, le preneur qui en a bénéficié peut, après son expiration, demander sa réintégration avec cession du bail à un descendant, dans les conditions de l'article L. 411-35.

Cet arrêt a été rendu sous l'empire de l'article L. 411-58, alinéa 3, dans sa rédaction antérieure au 31 décembre 2022, qui imposait au bailleur de délivrer un nouveau congé à la fin de la prorogation. Cette disposition a été déclarée contraire à la Constitution le 11 mars 2022 et n'est plus en vigueur. Les principes dégagés sur le fait nouveau, la force majeure et le droit de céder conservent cependant toute leur portée.

Le preneur évincé a donc intérêt à suivre ce qu'il advient des terres reprises pendant neuf ans : une location, une vente ou une exploitation confiée à un proche peuvent justifier son retour. Le repreneur, lui, doit anticiper les évolutions du contrôle des structures : un changement réglementaire connu à l'avance ne le dispensera pas de son obligation d'exploiter personnellement.