Décès du preneur : à qui revient le bail rural lorsque plusieurs héritiers le revendiquent ?

Le texte distingue deux situations.

Dans la première, le preneur laisse un conjoint, un partenaire de PACS, un ascendant ou un descendant qui participe à l'exploitation ou qui y a effectivement participé au cours des cinq années précédant le décès. Le bail continue alors de plein droit au profit de ce proche, à l'exclusion des autres héritiers, et le bailleur ne peut pas le résilier. S'ils sont plusieurs à remplir la condition, le tribunal paritaire peut attribuer le bail à l'un d'eux « en considération des intérêts en présence et de l'aptitude des différents demandeurs à gérer l'exploitation et à s'y maintenir ».

Dans la seconde, aucun proche n'a participé à l'exploitation. Le bail tombe alors dans la succession et passe aux héritiers ou légataires universels, mais le bailleur dispose d'une faculté de résiliation qu'il doit exercer dans les six mois à compter du jour où il a connaissance du décès. Passé ce délai, il est forclos.

La question nouvelle était la suivante : dans cette seconde hypothèse, si plusieurs héritiers revendiquent chacun le bail pour lui seul, le tribunal peut-il trancher en appliquant les critères prévus pour la première ?

Dans cette affaire née en Haute-Corse, un preneur était décédé en laissant deux fils, dont aucun ne remplissait la condition de participation à l'exploitation. Le bailleur n'avait pas résilié dans les six mois. Chacun des fils demandait à être désigné seul titulaire du bail. La cour d'appel avait retenu celui qui présentait un projet de ferme-auberge et d'agrotourisme.

La Cour de cassation approuve. Elle juge que lorsque le bail est passé aux héritiers faute de résiliation par le bailleur, le tribunal paritaire peut attribuer le droit au bail à l'un des ayants droit en considération des intérêts en présence et de l'aptitude des différents demandeurs à gérer l'exploitation et à s'y maintenir. Le pourvoi soutenait que cette faculté était réservée à la transmission « privilégiée » : il est rejeté.

Pour les héritiers, l'arrêt ouvre une voie claire. Lorsque plusieurs d'entre eux souhaitent reprendre seuls l'exploitation, il n'est pas nécessaire de passer par un partage amiable ou de subir une indivision paralysante : le juge peut désigner le plus apte. Celui qui revendique le bail a donc intérêt à présenter un projet d'exploitation concret et chiffré, assorti de justificatifs sur sa formation, ses moyens matériels et sa capacité à s'installer durablement.

Pour le propriétaire, l'arrêt rappelle l'importance du délai de six mois. S'il souhaite récupérer ses terres au décès d'un preneur sans successeur ayant participé à l'exploitation, il doit agir dans ce délai, qui court à compter du jour où il a connaissance du décès. À défaut, le bail se poursuit et c'est le juge, et non lui, qui choisira le futur fermier en cas de désaccord entre héritiers.

Rappelons enfin que les volontés exprimées par le preneur défunt ne peuvent pas modifier cette dévolution, qui relève de dispositions d'ordre public.