Deux baux ruraux sur les mêmes parcelles : le second n'est pas nul, seulement inopposable

L'article L. 411-4 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que les baux ruraux doivent être écrits. Il s'agit d'une règle de preuve et non d'une condition de validité : un bail verbal est réputé conclu pour neuf ans aux conditions du contrat-type départemental.

Un bail sous seing privé n'a de date à l'égard des tiers que du jour où il a été enregistré, du jour du décès de l'un de ses signataires ou du jour où sa substance a été constatée dans un acte authentique (article 1328 ancien du Code civil, devenu article 1377). Un bail notarié fait, quant à lui, foi de sa date.

De jurisprudence constante, entre deux preneurs successifs de la même chose, celui qui a l'antériorité du titre ayant date certaine est préféré à l'autre, peu important sa bonne ou sa mauvaise foi et même si le second est en possession des lieux.

En 1991, trois propriétaires indivis avaient donné à bail plusieurs parcelles à un premier preneur. En 2014, l'un d'eux avait consenti seul un bail rural sur les mêmes parcelles à une seconde personne. Après son décès et la vacance de sa succession, les parcelles ont été vendues, puis la vente a été résolue. La seconde preneuse a agi en annulation de la vente. Le premier preneur a demandé la reconnaissance de son bail. La cour d'appel a déclaré valable le bail de 1991 et nul celui de 2014, au motif qu'il portait sur des parcelles qui n'étaient pas libres.

La Cour de cassation casse l'arrêt. Elle juge qu'en présence de deux baux ruraux successifs portant sur les mêmes biens consentis à des preneurs différents, le bail ayant acquis le premier date certaine est opposable à l'autre preneur, dont le bail n'est pas nul par suite de sa conclusion sur des parcelles déjà louées, mais seulement inopposable à celui dont le bail a acquis le premier date certaine.

La distinction entre nullité et inopposabilité n'est pas théorique. Le second bail reste valable entre les parties qui l'ont conclu. Le second preneur, privé de la jouissance des terres, conserve donc la possibilité de se retourner contre le bailleur qui lui a loué des biens qu'il ne pouvait pas lui délivrer. Et si le premier bail venait à prendre fin, la question de l'efficacité du second pourrait se poser à nouveau.

Pour le preneur, la leçon est simple : un bail sous seing privé doit être enregistré afin d'acquérir date certaine. Pour le propriétaire indivis tenté de louer seul, rappelons que la conclusion d'un bail rural sur un bien indivis requiert le consentement de tous les indivisaires (article 815-3 du Code civil), et qu'un bail consenti sur des terres déjà louées l'expose à engager sa responsabilité.