Droit rural
Indemnité pour améliorations : le délai de douze mois court même si le congé est contesté
Par William KENDER, avocat au Barreau de Paris
Publié le · Mis à jour le
À la fin du bail, quelle qu'en soit la cause, le preneur qui a amélioré le fonds loué par son travail ou ses investissements a droit à une indemnité à la charge du bailleur. C'est l'« indemnité de sortie de ferme » prévue par l'article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime. Depuis la loi d'avenir pour l'agriculture du 13 octobre 2014, la demande doit être formée dans les douze mois qui suivent la fin du bail, à peine de forclusion. Un arrêt du 6 novembre 2025 montre combien ce délai peut être piégeux.
Les faits
Des preneurs avaient reçu un congé pour reprise à effet au 11 novembre 2020. Ils l'avaient contesté en justice, sans succès : le tribunal paritaire avait validé le congé en octobre 2021, et les terres avaient été restituées fin novembre 2021. En mars 2022, les preneurs et le GAEC auquel les terres étaient mises à disposition ont demandé en référé une expertise pour évaluer les améliorations apportées au fonds.
La cour d'appel a déclaré cette demande d'expertise irrecevable. Les preneurs soutenaient devant la Cour de cassation que leur contestation du congé avait interrompu le délai, ou que celui-ci ne pouvait courir avant qu'une décision définitive valide le congé.
La décision
Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-19.704
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Le délai de douze mois est un délai de forclusion, qui court à compter de la fin du bail et n'est, sauf disposition contraire, susceptible ni d'interruption ni de suspension. Il avait donc commencé à courir le 11 novembre 2020, date d'effet des congés, peu important que les preneurs en aient contesté la validité en justice. L'action en indemnisation était forclose depuis le 12 novembre 2021, et la demande d'expertise formée en mars 2022 était dépourvue de motif légitime.
En pratique
L'enseignement est sévère pour les preneurs. Contester un congé ne suspend pas ses effets, sauf dans l'hypothèse particulière d'une prorogation du bail consécutive à un sursis à statuer en matière de contrôle des structures. Un preneur qui conteste son congé doit donc, en parallèle et à titre conservatoire, former sa demande d'indemnité pour améliorations, ou au minimum engager une action susceptible de préserver ses droits, dans les douze mois de la date d'effet du congé, sans attendre l'issue du litige.
Pour préparer cette demande, il est utile de rassembler dès que possible les factures de travaux, les justificatifs de plantations, de drainage, d'amendements ou de constructions, ainsi que l'état des lieux d'entrée s'il existe. Le bailleur, de son côté, peut se prévaloir de la forclusion sans avoir à discuter le fond de la demande.
Article d'information générale à jour au 6 décembre 2025. Il ne constitue pas une consultation juridique et ne saurait se substituer à l'analyse d'un avocat sur une situation particulière.
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