Mise à disposition d'une société : le copreneur non associé ne commet pas une cession prohibée

L'article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime permet au preneur associé d'une société à objet principalement agricole de mettre à sa disposition tout ou partie des biens loués. Le preneur reste seul titulaire du bail et doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente.

L'article L. 411-31, II, du même code prévoit deux causes de résiliation distinctes. Le 1° vise toute contravention à l'interdiction de céder le bail : la résiliation est alors encourue sans que le bailleur ait à prouver un préjudice. Le 3° vise les contraventions aux obligations de la mise à disposition : la résiliation suppose alors que le manquement soit de nature à porter préjudice au bailleur.

En 2023, la Cour de cassation a jugé que les preneurs qui ne participent plus aux travaux abandonnent la jouissance du bien à la société et procèdent ainsi à une cession prohibée. En 2024, elle a précisé que les preneurs qui ne sont pas associés mais continuent d'exploiter ne cèdent pas le bail : seul le 3° est alors applicable.

Un bail rural à long terme avait été consenti en 1989 à un couple et à un troisième copreneur. Les terres avaient été mises à la disposition d'une EARL, dont l'épouse n'était pas associée. Les bailleurs ont demandé la résiliation du bail pour cession prohibée. Le tribunal puis la cour d'appel l'ont prononcée, estimant qu'en raison du caractère indivisible du bail, le seul fait qu'un copreneur ne soit pas associé caractérisait une cession prohibée, sans que les bailleurs aient à justifier d'un préjudice.

La Cour de cassation casse l'arrêt. Le seul fait qu'une copreneuse ne soit pas associée de l'EARL bénéficiaire de la mise à disposition ne suffit pas à caractériser une cession illicite. Le manquement relève des obligations de l'article L. 411-37, et la résiliation ne pouvait être prononcée qu'à la condition que soit établie l'existence d'un préjudice subi par le bailleur.

Le critère décisif de la cession prohibée est l'abandon de la jouissance des terres au profit d'un tiers. Tant que les preneurs continuent de participer effectivement aux travaux, un défaut de qualité d'associé n'est qu'un manquement aux règles de la mise à disposition, dont le bailleur doit démontrer qu'il lui cause un préjudice, ce que les juges apprécient souverainement.

Pour les preneurs, l'enjeu est de régulariser leur situation au sein de la société : la Cour de cassation admet que ce manquement peut être utilement régularisé avant l'introduction de la demande en résiliation. Pour les bailleurs, l'arrêt invite à bien choisir le fondement de leur action et à documenter le préjudice invoqué, ou à démontrer que les preneurs ne participent plus réellement à l'exploitation.