Préemption de la Safer sur des bâtiments : l'usage agricole doit être réel au jour de la vente

L'article L. 143-1 du Code rural et de la pêche maritime ouvre à la Safer un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de terrains nus à vocation agricole. S'agissant des bâtiments, il vise trois hypothèses :

Les bâtiments d'exploitation qui ont conservé un usage agricole au jour de l'aliénation.

Les bâtiments d'habitation qui font partie d'une exploitation agricole.

Les bâtiments situés dans certaines zones (zone agricole protégée, périmètre de protection des espaces agricoles et naturels périurbains, zone A ou N d'un document d'urbanisme) qui ont été utilisés pour une activité agricole au cours des cinq dernières années précédant l'aliénation, lorsque la préemption a pour objet de leur rendre un usage agricole.

Les parcelles en nature de bois et forêts sont en principe exclues, sauf si elles sont vendues avec d'autres parcelles non boisées dépendant de la même exploitation agricole.

Ce droit s'exerce aussi en cas de vente par adjudication, y compris dans le cadre d'une liquidation judiciaire : la Safer dispose alors d'un mois à compter de l'adjudication pour se substituer à l'adjudicataire, sans pouvoir discuter le prix.

Des exploitants placés en liquidation judiciaire en 2003 avaient vu leurs biens vendus aux enchères en 2016 : plus de 80 hectares comprenant des terres, une maison d'habitation, des dépendances et des bois-taillis. La Safer a exercé son droit de préemption et s'est substituée à l'adjudicataire, qui a contesté la décision.

La cour d'appel a validé la préemption. Elle a relevé que si la maison et les dépendances n'avaient plus d'usage agricole, c'était uniquement en raison de l'arrêt forcé de l'activité consécutif à la liquidation, que ces biens n'avaient fait l'objet d'aucun changement de destination et avaient « pleine vocation » à desservir une exploitation agricole.

La Cour de cassation casse l'arrêt pour manque de base légale. Les motifs tirés de l'absence de changement de destination sont inopérants à caractériser, au jour de l'aliénation, tant l'usage agricole des dépendances que l'existence d'une exploitation agricole dont dépendraient les bâtiments d'habitation et les parcelles non boisées vendues avec les bois et taillis.

Autrement dit, la vocation théorique des bâtiments ne suffit pas. Le juge doit constater un usage agricole effectif au jour de la vente, ou l'existence d'une exploitation agricole à laquelle les biens se rattachent. Cette exigence conditionne aussi la possibilité de préempter les bois vendus avec les terres.

L'arrêt, publié au Bulletin, offre un argument solide à l'acquéreur évincé lorsque la Safer préempte un ensemble bâti dont l'activité agricole a cessé depuis longtemps. Il appartiendra à la Safer de démontrer un usage agricole réel, ou de se placer dans l'hypothèse spécifique des bâtiments utilisés au cours des cinq dernières années.

Pour le vendeur et le notaire, il est utile de documenter l'usage actuel et passé des bâtiments (factures, travaux, autorisations d'urbanisme, déclarations de cessation d'activité). La qualification donnée aux biens dans la notification adressée à la Safer importe peu : c'est la réalité de l'usage qui compte.