Safer : l'annulation de la substitution ne rend pas caduque la promesse de vente

Depuis la loi d'orientation agricole de 1999, l'article L. 141-1 du Code rural et de la pêche maritime permet aux Safer de conclure des promesses de vente avec faculté de substitution au profit d'un tiers. Un seul acte authentique remplace alors l'acquisition par la Safer puis la rétrocession. Le vendeur se prémunit contre une préemption, l'acquéreur évite une partie des frais, et la Safer n'a pas à porter financièrement le bien.

Le choix de l'attributaire suit la même procédure qu'une rétrocession : appel de candidatures, avis du comité technique, approbation des commissaires du gouvernement. La substitution est rétroactive : l'attributaire est réputé substitué dans les droits et obligations de la Safer depuis la conclusion de la promesse.

Une propriétaire avait consenti à une Safer une promesse unilatérale de vente d'une parcelle louée, avec faculté de substitution, l'option devant être levée avant le 31 décembre 2019. En novembre 2019, la Safer avait écrit au notaire pour manifester sa volonté d'acquérir, tout en maintenant son souhait de se substituer un acquéreur. La vente avait ensuite été conclue directement entre la propriétaire et l'acquéreur choisi par la Safer.

Un candidat évincé a obtenu l'annulation de la décision d'attribution, puis celle de l'acte de vente. La cour d'appel a condamné la propriétaire à poursuivre ses engagements envers la Safer en exécution de la promesse.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle approuve d'abord l'interprétation souveraine de la lettre de novembre 2019 : la Safer avait bien levé l'option dans le délai prévu, ce qui lui permettait de se substituer tout acquéreur.

Elle juge ensuite que dès lors qu'une Safer bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente avec faculté de substitution lève l'option d'achat dans le délai convenu avant de se substituer un acquéreur, l'annulation de la substitution n'a pas pour effet de rendre caduque la promesse.

Pour le propriétaire, l'enseignement est clair : la levée de l'option par la Safer, dans les délais, forme la vente. L'annulation ultérieure du choix de l'acquéreur ne lui rend pas sa liberté. La Safer pourra reprendre une procédure d'attribution ou acquérir pour son propre compte. Avant de signer une promesse avec une Safer, il est utile d'en mesurer les effets dans ce scénario.

Pour le candidat évincé, l'arrêt montre qu'un recours fructueux peut déboucher sur une nouvelle attribution plutôt que sur l'anéantissement de toute l'opération. Pour la Safer, il souligne l'intérêt de lever formellement l'option dans les délais, même lorsqu'elle entend se substituer un tiers.